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/ Vente d'immeuble à construire

L’action en garantie des vices de construction ou défauts de conformité apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou dans les 13 mois après la prise de possession.

La surface du bien stipulée dans l’acte de Vefa s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, excluant les locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

Le juge du fond n’est pas tenu de vérifier si le constat d’achèvement respecte la procédure contractuelle dès lors que cette recherche n’est pas demandée ; en cas de désaccord des parties, c’est à lui d’apprécier si l’immeuble est achevé au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.

La loi Élan a créé la faculté pour l’acheteur en l’état futur d’achèvement de se réserver l’exécution de certains travaux. Son décret d’application en a précisé la nature ; les caractéristiques et la liste limitative de ces travaux viennent d’être définies par arrêté.

Aucun texte n’imposant que l’achèvement des travaux d’une Vefa soit constaté par une « personne qualifiée », le notaire n’a pas commis de faute en faisant référence dans l’acte à la déclaration du maître d’œuvre attestant l’achèvement de la construction.

Lorsque le délai de forclusion d'un an prévu en cas d’action en garantie des vices apparents est interrompu par une assignation en référé, un nouveau délai de forclusion de même durée court à compter de l’ordonnance de référé.

La loi Élan a créé la faculté pour l’acheteur en Vefa de se réserver l’exécution de certains travaux. Son décret d’application vient de préciser la nature de ces travaux ; il adapte les mentions obligatoires du contrat préliminaire et redéfinit la notion d’achèvement.

Le contrat de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente. Dès lors, l’accédant ne saurait obtenir l’annulation des actes de vente et de prêt sur le seul fondement de la nullité du contrat préliminaire.

En cas de vice apparent de construction, le vendeur d’immeuble à construire n’échappe pas à la diminution du prix bien qu’il ait offert de réparer dès lors que, compte tenu du caractère manifeste du vice, son offre de réparation n’est ni pertinente ni opportune.

La nullité d’ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives de la vente d’immeuble à construire du secteur protégé est relative, leur objet étant d’assurer la seule protection de l’acquéreur.

Lorsque le contrat de réservation est annulé, l’acheteur qui n’a pas bénéficié du délai de réflexion au stade de la vente définitive conserve la faculté de se rétracter et d’anéantir ainsi la vente.

L’annulation du contrat préliminaire de réservation, pour lequel l’article L 271-1 du CCH n’a pas été respecté, est susceptible d’entraîner l’annulation de la vente si l’acquéreur n’a pas, lors de celle-ci, bénéficié d’un délai de réflexion.